München bleibt Deutschlands teuerster Immobilienmarkt. Doch auch 2025 gibt es noch Chancen für kluge Käufer. Unser detaillierter Marktbericht zeigt, wo sich Investitionen lohnen und welche Entwicklungen zu erwarten sind.
Aktuelle Preisübersicht: Das kostet München 2025
Die Immobilienpreise in München haben sich auch 2025 weiter nach oben entwickelt, jedoch verlangsamt sich die Dynamik:
Kaufpreise pro Quadratmeter (Eigentumswohnungen)
- Innenstadt/Altstadt: 15.000 - 18.500 €/m²
- Schwabing/Maxvorstadt: 12.500 - 16.000 €/m²
- Haidhausen/Au: 11.000 - 14.500 €/m²
- Sendling/Thalkirchen: 9.500 - 12.500 €/m²
- Neuperlach/Ramersdorf: 7.500 - 10.000 €/m²
📈 Preisentwicklung 2024-2025
Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Preise um durchschnittlich 3,2% - ein deutlich moderaterer Anstieg als in den Vorjahren (2022: +8,7%, 2023: +5,1%).
Markttrends 2025: Was bewegt München?
1. Verlangsamung des Preisanstiegs
Die deutlich gestiegenen Zinsen bremsen die Nachfrage ab. Erstmals seit 2019 liegt die Anzahl der Verkäufe unter dem Vorjahresniveau (-12% gegenüber 2024).
2. Flucht ins Umland setzt sich fort
Immer mehr Münchner weichen ins Umland aus. Besonders gefragt:
- Freising: Gute S-Bahn-Anbindung, +18% Nachfrage
- Dachau: Familienfreundlich, moderate Preise
- Starnberg: Hochwertiges Wohnen am See
- Erding: Nähe zum Flughafen, gute Infrastruktur
3. Wohnformen im Wandel
Corona hat die Nachfrage nach bestimmten Wohnformen verändert:
"Wohnungen mit Balkon oder Terrasse sind bis zu 15% teurer geworden. Homeoffice-taugliche Grundrisse mit separatem Arbeitsbereich sind stark nachgefragt." – Maria Schmidt, Maklerin bei Frost Echo München
Stadtteile-Check: Wo lohnt sich der Kauf noch?
🟢 Kaufempfehlung: Aufstrebende Viertel
Milbertshofen-Am Hart
Durchschnittspreis: 8.500 €/m² | Potenzial: Hoch
Große Entwicklungsprojekte geplant, neue U-Bahn-Station, noch bezahlbar für München-Verhältnisse.
Ramersdorf-Perlach
Durchschnittspreis: 9.200 €/m² | Potenzial: Mittel-Hoch
Quartiersentwicklung läuft, gute Verkehrsanbindung, Familien-Infrastruktur wird ausgebaut.
🟡 Bedingt empfehlenswert: Etablierte Lagen
⚠️ Schwabing/Maxvorstadt
Hohe Preise bei stagnierender Entwicklung. Renditen unter 3% für Kapitalanleger. Nur für Eigennutzer mit hohem Budget sinnvoll.
🔴 Zurückhaltung empfohlen: Überteuerte Bereiche
Innenstadt/Altstadt: Preise jenseits von Gut und Böse. Für normale Käufer nicht mehr finanzierbar.
Prognose 2025-2027: Wie geht es weiter?
Kurzfristig (2025)
- Moderate Preissteigerungen von 2-4%
- Angebotsstau in teuren Lagen
- Verstärkte Nachfrage im mittleren Preissegment
Mittelfristig (2026-2027)
- Stabilisierung der Preise in Toplagen
- Weiteres Wachstum in Außenbezirken
- Umland wird zunehmend teurer
Tipps für Käufer in München
- Geduld mitbringen: Der Markt normalisiert sich langsam
- Umland prüfen: S-Bahn-Anbindung ist entscheidend
- Zukunft denken: Entwicklungsgebiete bieten noch Potenzial
- Professionell bewerten: Nicht jede Immobilie ist den Preis wert
- Schnell sein: Gute Objekte sind binnen Tagen weg
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